Достаточно ли протокола собрания жителей для избрания управляющего

200

Вопрос:

Какая процедура предусмотрена для домовых комитетов с привлечением управляющего? Заметим, что местный департамент ЖКХ ссылается на то, что протокола собрания жителей по избранию управляющего пока недостаточно для того, чтобы этот управляющий начал выполнять свои обязанности, поскольку Минрегион должен разработать такой типовой договор для управляющего (для домовых комитетов), а Кабмин — его утвердить — после чего лишь управляющий и домовой комитет смогут взаимодействовать. Объясните ситуацию, насколько это соответствует действительности?

Для ответа на вопрос необходимо растолковать понятия, использованные в самом вопросе, и определиться с двумя вопросами, а именно:

  • Достаточно ли протокола собрания жителей для избрания управляющего?

  • Какая процедура предусмотрена для домовых комитетов с привлечением управляющего?

Дело в том, что понятие «домовые комитеты» и их деятельность регулируются Законом Украины «Об органах самоорганизации населения» от 11.07.2001 г. № 2625-III (далее – Закон № 2625), а отношения с управляющим урегулированы Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее – Закон № 417).

Относительно первого вопроса. Согласно ст. 9 Закона № 417, есть такие формы управления многоквартирным домом, как:

  • управление многоквартирным домом совладельцами;

  • управление многоквартирным домом управляющим;

  • управление многоквартирным домом объединением совладельцев многоквартирного дома: ассоциацией совладельцев многоквартирных домов (ОСМД).

В свою очередь, согласно положениям ст. 9 Закона № 417 управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцем, а в случае принятия им соответствующего решения – управляющим или объединением совладельцев многоквартирного дома.

Это положение закрепляется также в. 10 Закона № 417, согласно которой решение по всем вопросам управления многоквартирным домом относится именно к полномочиям собрания совладельцев многоквартирного дома, в т.ч. принятие решений по вопросам:

  • определение управляющего и его отзыва, утверждения и изменения условий договора с управляющим;

  • определение полномочий управляющего по управлению многоквартирным домом.

То есть именно совладельцы принимают решение относительно управляющего на собрании в порядке, предусмотренном ст. 10 Закона №417, выбирают физическое лицо — предпринимателя или юридическое лицо, которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

Вместе с тем, руководствуясь ст. 11 Закона № 417, управление многоквартирным домом осуществляется управляющим на основании договора об оказании услуг по управлению многоквартирным домом. Существенными условиями договора об оказании услуг по управлению многоквартирным домом являются:

  • перечень услуг;

  • права и обязанности сторон;

  • цена на услуги;

  • срок действия договора.

Условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины (постановление КМУ «Об утверждении Типичного договора о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений» от 20.05.2009 г. № 484).

Обратим внимание: согласно ст. 13 Заключительных и переходных положений Закона № 417, если до 01.07.2016 совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано объединение совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом заключается с управляющим сроком на 1 год, и если за 1 месяц до окончания указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной годичный срок.

Согласно приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины «Об утверждении Порядка проведения конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома» от 13.06.2016 г. № 150, Договор о предоставлении услуги за каждым многоквартирным домом, что входил к объекту конкурса, сроком на 1 год от имени совладельцев многоквартирного дома подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа местного совета, по решению которого назначается управляющий. А информация об управляющем, с которым заключен договор о предоставлении услуги доводится до сведения собственников многоквартирного дома путем размещения на официальном веб-сайте органа местного самоуправления и в каждом конкретном доме (на придомовой территории), в том числе на информационных стендах в подъездах домов и около них, соответствующего объявления. Объявление должно содержать информацию о полном наименовании (фамилия, имя, отчество) управляющего, его контактные телефоны, номер и дату заключения договора, цену услуги.

Однако, если в течение действия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, совладельцы примут решение об изменении формы управления многоквартирным домом или об избрании иного управляющего, совладельцы имеют право досрочно расторгнуть такой договор, предупредив об этом управляющего, назначенного на конкурсной основе, не позднее чем за 2 месяца до дня расторжения договора (ст. 13 Заключительных и переходных положений Закона № 417).

То есть, как только совладельцы многоквартирным домом определятся с управляющим, им необходимо письменно предупредить управляющего, назначенного на конкурсной основе, и через 2 месяца они смогут заключить договор с выбранным ими управляющим.

В отношении заключения Договора, необходимо принять во внимание, что согласно ст. 11. Закона № 417, если собранием совладельцев принято решение о заключении договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, такой договор (изменения к нему) подписывается сособственником (сособственниками), уполномоченным (уполномоченными) на это решением собрания совладельцев. Такой договор подписывается на условиях, утвержденных собранием совладельцев, и является обязательным для исполнения всеми совладельцами.

Управляющий в течение одного месяца после подписания с ним договора об оказании услуг по управлению многоквартирным домом (изменений к нему) обязан предоставить или направить заказным письмом каждому совладельцу экземпляр такого договора (изменений к нему), заверенный подписью и печатью управляющего (при ее наличии).

Договор с управляющим заключается сроком на 1 год. Если за 1 месяц до окончания указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на следующий годичный срок.

То есть в соответствии с положениями Закона № 417 Договор с управляющим могут заключить:

  • каждый совладелец отдельно;

  • уполномоченное лицо (на собрании назначают уполномоченное лицо непосредственно из круга совладельцев, о чем отмечается в Протоколе собрания);

  • ОСМД, если оно образовано совладельцами многоквартирного дома (ст. 9 Закона №417);

  • уполномоченное лицо исполнительного органа местного совета, по решению которого назначается управляющий.

Как видим, этот перечень достаточно исчерпывающий.

Относительно второго вопроса. Орган самоорганизации населения (в вашем случае – это «домовой комитет»), в соответствии со ст. 3 Закона № 2625, является представительным органом, который создается жителями, которые на законных основаниях проживают в доме, основным задачами которого являются:

1) создание условий для участия жителей в решении вопросов местного значения в пределах Конституции и законов Украины;

2) удовлетворение социальных, культурных, бытовых и иных нужд жильцов путем содействия в предоставлении им соответствующих услуг;

3) участие в реализации социально-экономического, культурного развития соответствующей территории, других местных программ.

Согласно ст. 14 Закона № 2625, полномочий органа самоорганизации населения в т.ч. относятся полномочия:

1) представлять вместе с депутатами интересы жителей дома в соответствующем местном совете и его органах, местных органах исполнительной власти;

2) осуществлять контроль за качеством предоставляемых гражданам, проживающим в жилых домах на территории деятельности органа самоорганизации населения, жилищно-коммунальных услуг и за качеством проведенных в указанных жилых домах ремонтных работ.

То есть фактически в случае организации органа самоорганизации населения в форме «домового комитета» такой орган может контролировать качество услуг, которые предоставляются жителям, содействовать жителям в заключении договоров с управляющим, но при этом он не может заключать договор с управляющим, потому что такие полномочия не предусмотрены Законом № 2625 и Законом № 417.